IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI – NULLITA’ E ANNULLABILITA’ -

IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI – NULLITA’ E ANNULLABILITA’ -

Ogni deliberazione assembleare deve avere determinati requisiti affinché la si possa considerare valida. Ad esempio: l’avviso di convocazione, che deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data di svolgimento dell’assemblea. Il verbale deve essere compilato facendo in modo che tutto lo svolgimento dell’assise sia comprensibile e sia possibile verificare la correttezza dei quorum deliberativi. Ogni deliberazione relativa ai singolo punto all’ordine del giorno, per essere valida, deve riportare un numero di voti uguale o superiore a quello previsto dalla legge. Devono essere rispettati i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento, ecc. Tutte questi aspetti concorrono a formare una delibera assembleare valida. L’art. 1137, primo comma, c.c. dice che "le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini". E’ una norma importante in quanto vincola tutti condomini, compresi assenti e dissenzienti, al rispetto di quanto deciso dalla maggioranza.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 4806/2005 ha sancito le linee guida per l’identificazione delle delibere nulle e annullabili, in teoria si potrebbe ipotizzare che le delibere annullabili siano tutte quelle delibere che presentano dei vizi di forma, o che prese con maggioranze inferiori a quelle prescritte di legge, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.In particolare la sentenza ha stabilito che è considerata annullabile la delibera presa con l’omissione di convocazione di un condomino.
Sono invece considerate nulle quelle delibere che:
- sono prese al di fuori dai poteri dell’assemblea;
- sono contrarie a norme imperative di legge, o comunque a norme costituzionali.
Le prime potrebbero essere ricondotte da due tipi:
• delibere che prevedono il voto favorevole dell’unanimità dei condomini, previsto o dal codice civile o da norme contrattuali del regolamento condominiale approvato da tutti (in genere al momento dell’acquisto dell’appartamento).
• delibere che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione, ma sconfinano nei diritti del singolo proprietario.
Le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento.
Legittimato ad impugnare la decisione –annullabile- dell’assemblea e’ il condomino che relativamente alla deliberazione impugnata (o ad un suo singolo punto) ha votato in modo contrario o era assente al momento della votazione. E’ incerta la posizione dell’astenuto: nelle decisioni giurisprudenziali alle volte lo si e’ ritenuto legittimato, altre volte carente di tale legittimazione. Certamente, essere dissenziente o essere assente incide sulla tempistica del ricorso all’Autorita’ Giudiziaria. Infatti, per il dissenziente il termine per l’impugnazione inizia a decorrere dalla data della votazione, ossia dal giorno dell’assemblea. Per l’assente, invece bisogna considerare il giorno in cui ha ricevuto comunicazione del verbale dell’assemblea.

Corte di Cassazione, Sez. Unite, sentenza n. 4806 del 2005.
Il Supremo Collegio ha affermato che "sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto"; sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto".

Cass. civ., sez. II, 18-04-2002, n. 5626
La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall'art. 1421 cod. civ., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.

SPESE PERSONALI - NULLA LA DELIBERA IN MERITO

L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO NON PUO’ MAI VALIDAMENTE ADDEBITARE SPESE PERSONALI AI SINGOLI CONDOMINI CHE NON SIANO DAI MEDESIMI AUTORIZZATE ED ACCETTATE

“L’assemblea di condominio non può addebitare unilateralmente spese a carico di un condomino, atteso che detto divieto rappresenta un principio informatore in materia di comunione e condominio; così si è espressa la Corte di Cassazione, II sezione, con la sentenza n. 24696 del 06/10/2008.”
Tale decisione è stata conseguente ad una controversia originata da una delibera dell’assemblea condominiale che aveva ripartito, interamente a carico di un condomino, la spesa relativa al compenso pagato all’avvocato che aveva sollecitato quest’ultimo al pagamento della sua quota di spese condominiali per il consumo di acqua.
La Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, affermando che è affetta da nullità la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza.
Il principio violato stabilisce che il potere ripartitorio dell’assemblea non può andare oltre a quanto disposto dalla legge, per cui l’assemblea che ripartisca le spese in base a criteri diversi da quello improntato sulle quote (o a carico di un solo condòmino) agisce al di fuori delle sue competenze e la delibera conseguente è, pertanto, nulla radicalmente.
Tale Principio è applicabile a tutte le ipotesi delle cosiddette “spese personali” ovvero spese riconducibili, di fatto, a determinati condòmini ma da questi ultimi non espressamente riconosciute e accettate e che figurano in specifiche colonne, evidenziate nei riparti predisposti dall’amministratore e ratificati dall’assemblea in occasione dell’approvazione.
Altri casi ricorrenti di spese che rientrano in tali fattispecie sono ad esempio:
- Spesa per idraulico incaricato dall’amministratore per intervento su una conduttura privata (non può essere addebita al singolo condomino);
- Spese postali per solleciti (idem).
Tali spese se non espressamente autorizzate dal condomino devono essere ripartite tra tutti i condomini, fatta salva l’eventuale autonoma azione risarcitoria in caso di comportamenti ilegittimi dei singoli condomini.